АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 (АНАЛИЗ АРБИТРАЖНОЙ  ПРАКТИКИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ И НАЛОГОВЫХ СПОРОВ)

 

Договор аренды - наиболее распространенный договор, заключаемый в отношении недвижимого имущества. Несмотря на это арендные сделки продолжают порождать множество споров в арбитражной практике, роль которой в принятии того или иного решения постоянно растет. Разъяснения по ключевым проблемам правоприменительной практики в области аренды даны в постановлении Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», которое применятся судами с 21 марта 2013 года. На предлагаемом семинаре рассматривается практика применения рекомендаций, данных в указанном постановлении, сложившаяся за последние годы.

С 1 июня 2015 г. вступили в силу масштабные изменения общих положений ГК РФ об исполнении обязательств, обеспечении их исполнения, договорах и др., которые применимы и к арендным отношениям.  

24 марта 2016 г. Пленум Верховного суда РФ разъяснил применение судами некоторых новых положений ГК РФ об ответственности за обязательства, которые полезны и в практике арендных отношений.

На предлагаемом семинаре будут разъяснены важные изменения гражданского права, применимые к арендным отношениям и даны рекомендации по адаптации договоров аренды к введенным новациям.

Цель семинара: Рассмотрение новые институты и концепции российского права, применимые в арендных отношениях. Обратить внимание на условия договора аренды нежилых помещений, приводящих к спорам и практики их разрешения Арбитражными судами разных уровней. Провести анализ тенденций развития арбитражной практики, связанной с арендой нежилых помещений (частей помещений). Осветить некоторые проблемы налогообложения, возникающие в связи с арендой недвижимости. 

По окончании семинара участники смогут: Соотнести свою позицию в отношении толкования норм права об аренде недвижимости с позицией судебной практики; Оптимизировать содержание договора аренды недвижимости; Уменьшить количество ошибок при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости.

Автор и ведущий: Ашихмин Игорь Михайлович, кандидат юридических наук, эксперт по земельно-имущественным отношениям НП «Деловой Союз Экспертов», входит в экспертный совет при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в г. Москве  по проблемам землепользования, имущественных прав и кадастровой оценки земли, Директор по развитию ООО Юридическая Фирма «Вланита», автор книги «Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров» и публикаций в правовой базе «Консультант+». Имеет опыт арбитражной практики по разрешению споров, связанных с недвижимостью в г. Москве, Московской области и регионах РФ.

Содержание семинара:

1. Новые институты и концепции в российском праве, применимые к арендным отношениям, введенные с 1.06.2015г. Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ:

- институт «заверений об обстоятельствах» (аналог «warranties and representations» по английскому праву), комментарии и рекомендации;

- институт «обязательств о возмещении потерь» (близок институту “indemnities” по английскому праву), комментарии и рекомендации;

- концепция «преддоговорной ответственности» за недобросовестные действия при проведении переговоров о заключении договора. Суть недостоверных действий и их последствия. Рекомендации.

       1.1. Иные важные изменения в Гражданском кодексе:

 - «законные проценты» -  новая статья 317.1;

- обеспечительный платеж (новый параграф 8 главы 23 ГК);

- новые положения ГК касательно вопросов недействительности и незаключенности договоров;

- реализация права на отказ от договора (новая статья 450.1 ГК).

1.2. Комментарий к некоторым положениям Постановления Пленума ВЕРХОВНОГО СУДА РФ №7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» в контексте арендных отношений:

- важные разъяснения по неустойке. 

2. Определенность недвижимого имущества как объекта аренды в арбитражной практике:

- последствия ненадлежащей индивидуализации объекта аренды в практике судов; приоритет исполнения договора аренды над индивидуализацией объекта аренды;

- правовые последствия различия договорного и фактического размера арендованной площади;  

- правовые последствия изменение предмета договора в процессе исполнения договора;

- часть помещения, нанесенная на поэтажный план БТИ сторонами договора как объект аренды;

- общее имущество здания (принадлежащее двум и более собственникам) как объект аренды;

- особенности передачи конструктивных элементов здания (несущая стена, крыша и т.д.) в аренду.  

3. Арбитражная практика изменения размера арендной платы.

 - изменение определяемого, регулируемого, твердого размера арендной платы;

 - ограничения по взысканию неустойки за просрочку арендного платежа при регулируемой арендной плате;

 - исключения из правила, установленного пунктом 3 ст. 614 ГК РФ;

 - правомерно ли условие договора аренды об одностороннем изменении твердого размера арендной платы не чаще одного раза в год простым уведомлением Арендатора? Можно ли обойтись при этом без подписания дополнительного соглашения?

 -  вправе ли стороны договора менять размер арендной платы чаще одного раза в год путем подписания дополнительного соглашения?  

4. Споры по заключению договора аренды в арбитражной практике.

4.1. Признание договора аренды ничтожным:

- при заключении договора на обремененный другим договором объект недвижимости;

- при заключении договора на объект, с которого не снята обременительная регистрационная запись;

- при заключении договора до регистрации права собственности на объект.

4.2. Признание договора аренды незаключенным при отсутствии государственной регистрации договора аренды сроком более одного года. Особенности взыскания долга по арендной плате за фактическое пользование имуществом по незарегистрированному договору аренды. Позиция ВАС РФ по квалификации отношений по незарегистрированному договору аренды. 

5. Неотделимые улучшения арендованного помещения. Передача неотделимых улучшений (НУ) помещения, сделанных арендатором.

Особенности налогообложения у Арендодателя и у Арендатора:

- при передаче неотделимых улучшений помещений, возмещаемых Арендодателем;

- при передаче неотделимых улучшений помещений, невозмещаемых Арендодателем;

- при самовольном производстве неотделимых улучшений без согласования с Арендодателем. 

6. Арбитражная практика расторжения договора аренды:

- основания, судебная и внесудебная процедуры расторжения;

- алгоритм досудебных действий при судебной процедуре расторжения; 

- односторонний отказ от исполнения договора аренды.

- расторжение договора аренды по инициативе арендатора (применение ст.451 ГК РФ).

 


Скачать программу в формате PDF

Подать заявку на участие 


 Стоимость участия:  16 000 рублей. НДС не облагается.

 (в стоимость включено питание, методические материалы, сертификат)